24秋学期（高起本：1809-2103、专升本/高起专：2103）《房地产估价》在线作业-00003

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)

1.房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。

A.建筑物区分所有权

B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权

D.私有权

2.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

3.市场提取法是利用与估价对象建筑物具有()的可比实例来求取建筑物折旧的方法。

A.类似用途

B.类似折旧程度

C.相同建筑结构

D.相同建成年代

4.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

5.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。

A.4000

B.5556

C.5625

D.6250

6.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）

A.环境因素

B.自身因素

C.经济因素

D.外部因素

7.现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。

A.873

B.463

C.817

D.989

8.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

9.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信

B.给水、排水、燃气、热力

C.排水、电力、通信、燃气

D.排水、电力、通信、热力

10.价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价,多出现在()中。

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

11.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

12.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权益、位置

D.实体、权益、位置

13.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

14.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

15.中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中,( )属于债权。

A.使用权

B.抵押权

C.所有权

D.租赁权

16.某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300

B.800

C.600

D.1400

17.城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。

A.房地产权利的设立

B.房地产权利行使

C.房地产使用管制

D.房地产相邻关系

18.某工业厂房,建成5年后补办了土地出让手续,土地使用权年限为50年,建筑物的经济寿命为40年,计算建筑物折旧的经济寿命为()年。

A.55

B.50

C.45

D.40

19.有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。

A.甲高于乙

B.甲低于乙

C.甲等于乙

D.不能确定

20.通常情况下重置价格比重建价格()。

A.低

B.相等

C.高

D.无法判断

21.在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。

A.估价对象

B.估价目的

C.价值时点

D.估价内容

22.下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。

A.朝向

B.保温

C.隔声

D.户型

23.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

24.下列房地产适宜采用比较法进行估价的为()。

A.学校

B.机场

C.写字楼

D.博物馆

25.某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

26.下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

27.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失,称为()。

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

28.下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。

A.消费者的收入水平增加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的开发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

29.路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

30.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)

31.房地产投机对房地产价格的影响,下列说法中正确的有()。

A.必然引起房地产价格的上涨

B.可能引起房地产价格的上涨

C.可能引起房地产价格的下跌

D.可能起着稳定房地产价格的作用

32.在房地产抵押估价实务中,遵循谨慎原则的具体要求包括()。

A.在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

33.房地产价格与一般商品价格不同之处包括()。

A.与区位密切相关

B.用时具有买卖价格和租赁价格

C.形成的时间较短

D.易受交易者个别情况的影响

34.求取建筑物重新购建价格的具体方法,有()。

A.造价指数法

B.分部分项法

C.单位比较法

D.工料测量法

35.需要补地价的情形主要有（）

A.土地使用者土地用途

B.土地使用权届满后续期

C.土地使用者抵押划拨土地使用权

D.土地使用者转让出让土地使用权

36.形成房地产有效需求必须具备的条件有()。

A.消费者有购买房地产的意愿

B.城市经济高速发展

C.人口急剧增长

D.消费者能够承受并支付得起房地产价格

37.最高最佳使用必须同时符合的标准有（）

A.法律上许可

B.价值最大化

C.技术上可能

D.政策上允许

38.影响房地产价格的社会因素,主要包括()。

A.政治安定状况

B.社会治安状况

C.城市化

D.人口素质

39.具体的长期趋势法主要有（）等

A.数学曲线拟合法

B.市场提取法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

40.下列属于房地产特性的有()。

A.不可移动

B.价值较大

C.流动性强

D.独一无二

三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)

41.比较法适用的对象表明,只要是具有交易性的房地产都可以采用比较法进行估价。

42.房地产估价是替代市场定价。

43.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。

44.当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时,宜同时选用所有适用的估价方法进行估价,可随意取舍。

45.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）

46.通常情况下重置价格比重建价格低（）

47.由于是对同一房地产进行估价,无论是何种估价目的,估价结果都应相同。

48.成本法测算出来的价值称为积算价值（）

49.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）

50.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）