大工23秋《房地产开发与经营》在线作业1-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)

1.房地产投资中危害最大的一种风险是（ ）。

A.通货膨胀风险

B.政策风险

C.政治风险

D.周期风险

2.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。

A.获取房地产当期收益

B.获取房地产未来收益

C.直接从事房地产开发经营活动

D.间接参与房地产开发经营活动

3.契税的纳税义务人为( )。

A.房地产的出售人

B.房地产的购买人

C.房地产的使用权人

D.房地产的出租人

4.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性（ ）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

5.已知年名义利率为12％，按季度计息，则年实际利率为（ ）。

A.12.55％

B.12.00％

C.12.36％

D.12.68％

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率分为（ ）。

A.基础利率

B.存款利率

C.债券利率

D.贷款利率

7.房地产投资的优点包括（ ）。

A.相对较高的收益水平

B.能够得到税收方面的好处

C.能够抵消通货膨胀的影响

D.变相性差

E.投资数额巨大

8.从房地产开发程度上划分，房地产的类型主要有（ ）。

A.商住楼

B.土地

C.在建工程

D.写字楼

E.建成后的物业

9.房地产开发企业设立的条件包括( )。

A.有符合公司法人登记的名称和组织机构

B.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房

C.注册资本100万元以上

D.有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员

E.法律法规规定的其它条件

10.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。

A.自我消费

B.房地产保值

C.房地产增值

D.开发利润

E.出租收益

三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)

11.毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。

12.商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

13.建筑容积率指用地范围内所有建筑物的基底面积与规划建设用地面积之比。

14.收入增加提高了购买者的支付能力，会导致对商品住宅购买需求的增加，从而使住宅购买需求曲线向左平移。

15.按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

16.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。

17.资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。

18.金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

19.短期内房地产价格主要由房地产需求决定。

20.第二手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。

大工23秋《房地产开发与经营》在线作业2-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)

1.由于国家或地区政府政策的变化而给投资者带来损失的可能性,称为(  )。

A.政治风险

B.政策风险

C.或然损失风险

D.周期风险

2.（ ）的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。

A.盈亏平衡分析

B.概率分析

C.敏感性分析

D.风险分析

3.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。

A.租赁

B.销售

C.保险

D.抵押

4.对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于(  )性质。

A.递延资产

B.无形资产

C.固定资产投资

D.流动资金

5.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）。

A.建筑安装工程费

B.公共配套设施建设费

C.土地费用

D.基础设施建设费

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.写字楼项目对位置的特殊要求包括( )。

A.与其他商业设施的接近程度

B.居民人口与收入

C.周围土地利用情况与环境

D.易接近性

7.下列费用中，属于管理费的是（ ）。

A.土地使用税

B.咨询费

C.拆迁安置补偿费

D.广告宣传费

E.承诺费

8.资金时间价值的大小取决于多方面的因素，主要有( )等。

A.投资收益率

B.银行利率

C.通货膨胀率

D.投资风险因素

9.下列关于内部收益率的表述中，正确的是( )。

A.内部收益率大于行业基准收益率时，项目在财务上不可行

B.内部收益率大于行业基准收益率时，项目在财务上可行

C.在这样的折现率下，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回

D.内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率

10.关于实际利率和名义利率下列哪些说法是正确的( )。

A.当每年计息周期数m>1时，实际利率<名义利率

B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

C.当m=l时，实际利率=名义利率

D.名义利率提高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小

三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)

11.写字楼开发项目需要认真分析其商业辐射区域。

12.在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。

13.市场供求风险属于房地产投资的个别风险。

14.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率。

15.在项目财务评价中，当动态投资回收期大于或等于基准回收期时，则认为开发项目在财务上是可以接受的。

16.对位置的广义理解,除了其地理位置外,往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。

17.内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。

18.资本价值风险属于房地产投资的系统风险。

19.投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。

20.可行性研究是指在投资决策之前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

大工23秋《房地产开发与经营》在线作业3-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)

1.招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于( )个工作日。

A.1

B.3

C.5

D.7

2.个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为，称为( )。

A.个人住房抵押贷款

B.商用房地产抵押贷款

C.在建工程抵押贷款

D.公积金住房抵押贷款

3.如果开发商（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。此时往往采用（ ）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.认知价值定价法

D.随行就市定价法

4.(  )是《建设工程施工合同（示范文本）》中的总纲领性的文件。

A.协议书

B.通用条款

C.专用条款

D.特殊条款

5.若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着该物业的空置率会（ ）。

A.下降

B.不变

C.上升

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同,建筑工程施工合同分为( )。

A.总包合同

B.开发商直接发包承包合同

C.分包合同

D.独立承包合同

7.房地产市场宣传的手段主要有( )。

A.发送售楼书

B.展示样板房

C.制定现场广告牌

D.市场调查

8.对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。

A.建筑规模

B.经营商品的特点

C.商业辐射区域的范围

D.周围环境

E.服务人口的收入水平

9.房地产贷款担保的形式包括（ ）。

A.证明

B.保证

C.抵押

D.承诺

E.质押

10.狭义的房地产开发工程项目管理的内容主要包括( )以及开发商、建筑师、承包商等关系的协调。

A.质量控制

B.进度控制

C.费用控制

D.合同管理

E.安全管理

F.信息管理

三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)

11.按照我国招标投标法的规定，招投标活动必须坚持公开、公平、公正和诚实信用原则。

12.除专用条款另有约定外，合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。

13.融资决策没有一个固定的模式，它是一个动态的过程，应视具体情况的变化而做相应调整。

14.进度计划的制定有两种方法，一种是传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。

15.计划工作预算费用指在某时刻应当完成的工作，以预算为标准所需要的资金总额。

16.价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。

17.零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。

18.股本金通常来自投资者的自有资金。

19.邀请招标中邀请企业的数量一般以5一10家为宜，不能少于5家。

20.投标文件中的细微偏差影响投标文件的有效性。