大工23秋房地产估价》在线作业1-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.房地产的类型按（ ）划分，可以包括钢结构、钢筋混凝土、砖混和砖结构等。

A.实物形态

B.开发程度

C.用途

D.经营使用方式

2.（ ）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

A.最高最佳使用原则

B.替代原则

C.估价时点原则

D.合法原则

3.（ ）也称为被估房地产、估价标的。

A.估价客体

B.估价程序

C.估价原则

D.估价方法

4.（ ）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。

A.估价对象

B.估价结果

C.估价假设

D.估价依据

5.房地产价格的特征不包括（ ）。

A.趋降性

B.区位性

C.高值性

D.权益性

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（ ）。

A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

7.与非专业估价相比，专业估价的特点有（　　）。

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

8.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

9.评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆在室内的沙发

10.房地产的独一无二特性导致了（ ）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.一般而言，土地供不应求是短暂的、个别的，供过于求是经常的、普遍的。

12.房地产估价原则中“客观”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。

13.房地产估价的最高最佳使用原则必须同时满足法律上许可、技术上可能 、经济上可行和价值最大化等四个条件。

14.房地产估价应采用科学的方法进行分析、测算和判断，但很多时候都可以凭经验进行主观判断。

15.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。

16.房地产价格是其价值的货币表现形式，即指在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。

17.房地产价格各种影响因素引起价格变动的程度不同。

18.估价对象指具体估价项目中需要估价的房地产，即估价客体，也称为被估房地产或估价标的。

19.房地产价格影响因素中的自身因素包括人口因素、经济因素、社会因素等等。

20.房地产价格从房地产价格形成基础的角度划分包括土地价格、建筑物价格和房地价格。

大工23秋房地产估价》在线作业2-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.房屋完损等级的判定过程中，（ ）是指需要进行中修或局部大修更换部件的。

A.完好房

B.基本完好房

C.一般损坏房

D.严重损坏房

2.（ ）特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

A.成本法

B.收益法

C.假设开发法

D.市场比较法

3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（  ）倍范围内。

A.1—3

B.0.5—2

C.1—4

D.2—3

4.（ ）是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。

A.交易情况修正

B.交易状况修正

C.交易日期修正

D.交易原则修正

5.最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是（ ）。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（ ）。

A.形状

B.外观配套设施

C.环境景观

D.地势

E.开发程度

7.关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

8.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

9.求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分项法

D.市场提取法

E.指数调整法

10.下列房地产中，难以采用比较法估价的有（ ）。

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.别墅

E.特殊厂房

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。

12.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。

13.成本法的理论依据是生产费用价值论。

14.市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

15.运用市场比较法进行房地产价格评估时，交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。

16.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。

17.采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。

18.运用成本法进行房地产估价时，客观成本是指某个开发商的实际花费。

19.运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。

20.运用收益法估价首先需要预测估价对象的未来收益。

大工23秋房地产估价》在线作业3-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.（ ）是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。

A.成本法

B.路线价法

C.假设开发法

D.长期趋势法

2.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越小，评估出的价格会（ ）。

A.越高

B.越低

C.不变

D.难说

3.（ ）适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

4.（ ）又称为外推法、趋势法。

A.成本法

B.收益法

C.假设开发法

D.长期趋势法

5.房地产估价业务来源有三类，其中（ ）是指估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。

A.主动争取

B.被动接受

C.自有自估

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（ ）。

A.政府确定并公布了征收农地区片价标准

B.估价对象位于基准地价覆盖区域

C.有完备的基准地价修正体系

D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

7.运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.划分路线价区段

E.制作价格修正率表

8.运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。

A.静态分析法

B.动态分析法

C.成本法

D.比较法

E.总和法

9.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

10.房地产的开发经营期可分为（ ）。

A.前期

B.建设期

C.经营期

D.销售期

E.预售期

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.对于应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。

12.在估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价对象是龙头。

13.采用折现的方式考虑资金的时间价值的假设开发法称为传统方法。

14.完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。

15.路线价区段是指具有同一路线价的地段。

16.现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

17.待开发房地产，可以分为待开发土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。

18.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。

19.长期趋势法可用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。

20.估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手。