24春学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：2003-2103）《房地产估价》在线作业-00003

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)

1.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性

A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

2.运营费用与()之比,称为运营费用率。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.净收益

D.正常利润

3.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。

A.3998元/m2

B.3898元/m2

C.4184元/m2

D.4149元/m2

4.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权益、位置

D.实体、权益、位置

5.一个估价项目应有()估价目的。

A.1个

B.2个

C.1-2个

D.不多于3个

6.在不同的付款方式下,在成交日期讲明,但不是在成交日期一次付清的价格为为( )。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

7.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

8.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

9.下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是()。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

10.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

11.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.数额

C.比率

D.指数

12.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

13.为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

14.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。

A.266

B.264

C.262

D.260

15.某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300

B.800

C.600

D.1400

16.城市规划对于土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率等的规定属于房地产利用的()方面的限制。

A.房地产权利的设立

B.房地产权利行使

C.房地产使用管制

D.房地产相邻关系

17.在现实中,某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。

A.存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

B.存量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

C.存量-灭失量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量

D.存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量

18.收益法适用的条件是房地产的()。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

19.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

20.价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价,多出现在()中。

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

21.房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。

A.本国房地产总的供求状况

B.地区房地产总的供求状况

C.本国同类房地产的供求状况

D.本地区同类房地产的供求状况。

22.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

23.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

24.预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元,收益期限假设为无限年,该房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.220

B.340

C.400

D.500

25.假设开发法的理论依据与（）相同

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

26.假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

27.某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的现房价格为4500元/㎡,出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为()元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

28.某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。

A.7%

B.7.20%

C.7.50%

D.7.80%

29.某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

30.路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。

A.比较法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)

31.最高最佳利用必须同时符合的标准有()

A.法律上允许

B.价值最大化

C.技术上可能

D.财务上可行

32.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）

A.现房

B.销售

C.出租

D.自用

33.房地产价格与一般商品价格不同之处包括()。

A.与区位密切相关

B.用时具有买卖价格和租赁价格

C.形成的时间较短

D.易受交易者个别情况的影响

34.建筑物的功能折旧可分为()引起的几类。

A.功能缺乏

B.功能单一

C.功能落后

D.功能过剩

35.下面属于构筑物的是()。

A.烟囱

B.水塔

C.道路

D.商店

36.求取建筑物重新购建价格的具体方法,有()。

A.造价指数法

B.分部分项法

C.单位比较法

D.工料测量法

37.选取可比实例时,应符合的要求包括()等

A.可比实例的交易方式应适合估价目的

B.可比实例与估价对象的区位相近

C.可比实例与估价对象的用途相同

D.可比实例的成交日期应接近价值时点

38.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

39.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产,例如()。

A.在建工程

B.可供开发的土地

C.可装饰装修改造的房屋

D.可改变用途的旧房

40.收益性房地产的价值高低主要取决于()。

A.已经获得净收益的大小

B.未来净收益的大小

C.获取净收益期限的长短

D.获取净收益的可靠程度

三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)

41.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。

42.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）

43.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（）

44.在合法产权方面,只有合法产权的房地产才能成为估价对象。

45.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）

46.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）

47.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）

48.经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。

49.现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。

50.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）