大工24年11月课程考试《房地产估价》在线作业2-00001

试卷总分:100  得分:100

一、单选题 (共 5 道试题,共 30 分)

1.下列各项中（  ）不属于造成房地产成交价格偏差的特殊因素。

A.特殊利害关系人之间的交易

B.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易

C.特殊交易方式的交易

D.买卖双方根据市场供求关系，经过充分讨价还价协议方式完成的交易。

2.（ ）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

3.应用市场比较法估价时，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（  ）倍范围内。

A.1—3

B.0.5—2

C.1—4

D.2—3

4.应用市场比较法估价时，建立价格比较基础不包括（ ）。

A.统一付款方式

B.统一主体

C.统一采用单价

D.统一面积内涵

5.（ ）是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。

A.成本法

B.市场比较法

C.假设开发法

D.长期趋势法

二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)

6.关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

7.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。

A.土地取得成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售费用

E.销售税费

8.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

9.下列选项中，属于房地产状况调整的方法有（ ）。

A.直接比较调整

B.间接比较调整

C.总价调整

D.单价调整

E.减法调整

10.收益法中确定报酬率的基本方法包括（ ）。

A.累加法

B.市场提取法

C.指数调整法

D.收益乘数法

E.投资报酬率排序插入法

三、判断题 (共 10 道试题,共 30 分)

11.市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

12.成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。

13.市场比较法操作过程中，选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，实际操作过程中一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

14.交易日期修正指将可比实例在其估价时点时的价格修正为成交日期时的价格。

15.应用成本法估价时须用实际成本，不能用客观成本。

16.可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。

17.收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

18.采用成本法求得的房地产价格又称比准价格。

19.市场比较法操作过程中，在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的、交易实例房地产的状况、成交价格、成交日期、付款方式、交易情况等等。

20.房地产状况修正分为区位状况修正、装修状况修正和实物状况修正。